외국인 토지 장기보유공제 증여 받은 토지가 있는데 중간에 이민을 가서 국적이 바뀌었습니다. 매도시

아주 좋은 질문 주셨습니다. 외국인(비거주자)으로 국적이 바뀐 경우 장기보유특별공제 가능 여부는 중요한 세무 이슈입니다. 핵심을 정확히 정리해 드리겠습니다.

✅ 장기보유특별공제의 기본 요건

• 국적과 무관하게, 부동산 소유자가 국내에 보유한 기간을 기준으로 공제 여부를 판단합니다.

• 장기보유특별공제는 보유기간(최소 3년 이상) 및 **거래유형(양도)**을 충족하면 적용됩니다.

• 즉, 중간에 국적이 바뀌어 외국인이 되더라도

• 대한민국 내 부동산에 대한 보유기간은 인정됩니다.

✅ 외국인 장기보유공제 가능 여부

가능합니다.

• 외국인, 비거주자도 국내 부동산을 양도할 때 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

• 단, 1세대 1주택 비과세 요건은 거주 요건이 있어서 불리할 수 있지만

• 토지의 경우 단순히 보유기간에 따라 공제는 가능합니다.

✅ 주의사항

⚠ 국적 변경 시점이 아닌, 보유기간 전체를 기준으로 공제 계산됩니다.

⚠ 외국인으로 양도 시 양도소득세 신고·납부 절차가 조금 더 복잡하며,

⚠ 세금 신고 시 양도차익, 환율계산, 원천징수 세율 등을 유의해야 합니다.

✅ 추천 대응

1️⃣ 보유기간 확인 (취득일~양도일까지 연속 인정)

2️⃣ 국세청 홈택스 → 장기보유공제 자동계산 서비스 이용

3️⃣ 필요 시 세무사 상담 (외국인 양도소득세는 실무상 검토 항목이 많음)

요약

항목	답변
외국인 된 경우 장기보유특별공제	✅ 가능 (보유기간 전체 인정)
국적 변경 영향	❌ 보유기간 공제에는 영향 없음
주의사항	비과세, 감면, 세율, 원천징수 관련 추가 검토 필요

필요하시면 양도소득세 예상 세액 계산, 원천징수 의무 설명, 신고 절차 가이드까지 만들어 드릴 수 있습니다. 추가 질문 주시면 상세히 도와드리겠습니다!

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